時間區段 房價漲跌幅％ 通貨膨脹率 增值幅度
1981-1990 265.25 31.48 233.77
1991-2000 -17.65 25.89 43.54
2000-2007 77.1 5.83 71.27
資料來源：美商ERA易而安不動產
貼出價格的目的在於 我很重視歷史
台北房價從2002年以後 瘋狂上漲到現今的理由有幾個
一是需求大幅增加
需求哪來的呢?
當然就是戰後第二波嬰兒潮(1960~1965年代出生)以及嬰兒潮的子女(1980~1985年代出生)
所推波的強大需求
怎樣的人會想買房?
當然是年輕的新婚夫妻和單身貴族以及年屆壯年(50歲左右)想要換屋的龐大族群
1960年出生的嬰兒潮 2010年時年近50歲
1980年出生的嬰兒潮世代子女 2010年時年近30歲(剛結婚 或剛要穩定下來)
兩大世代重疊在一起 當然產生強大需求
但這樣的光景還能持續下去嗎?
不用數據佐證 光看新聞就知道台灣早已步入嚴重少子化的年代
加上華人社會又極度排斥移民
根本後繼無人 需求空洞極大
你要跟我辯大陸人以後會過來置產投資
就只能說這樣實在是太傻太天真
中國和台灣的政治現實就是維持現狀
這是賽局理論裡兩個囚犯到最後都選擇相互背叛的推論
兩岸不會統一(台灣選擇不背叛) 也不會走向共和國獨立(中國選擇不背叛)
這種政治現實下 要大陸人民過來台灣置產根本是天方夜譚
不僅泛綠不可能 泛藍也絕對不可能接受這樣大的政策劇變
房價上漲的第二個理由是央行的低利率政策
央行壓低利率是有其國際經濟環境和考量通貨膨脹及失業率的背景的
利率被壓低 資金就會從央行閘門滾滾而出
實體性資產當然就會被炒高高不可同日而語
2008年金融海嘯之後 因為上個世紀1930年代大蕭條的經驗讓全世界都知道
過早收縮貨幣政策對經濟實體會有極大的二次傷害
Bernanke整個學術生涯就是以大蕭條為研究重心
他當然知道央行在此時應該扮演的角色
就是再次不斷地灑錢
就這樣 美國聯準會從葛林斯潘因應網路泡沫大幅度降息後
Bernanke再度實行寬鬆貨幣政策
錢就像從直升機上灑下一樣
多到讓人眼花撩亂目不轉睛
錢多商品少 那當然就是房價大漲的最大助燃功臣
"資金+心理"是Kostolany認為金融資產會上漲的全部秘密
如今 既有源源不絕的資金 又有強大的嬰兒潮世代和預期心理
房價不漲到瘋掉才很奇怪
但這樣的寬鬆政策依然會有枯竭耗盡的一天
利率從5% 降到4% 和 從0.25%降到0% 的效果絕對不會是一樣的
就像是物理學裡 從巨觀的牛頓運動定理進入到微觀的量子力學領域裡一樣
"Things seem to be much differrent!"
當人們發現央行一再降低利率刺激消費時
總會有一天赫然驚覺事態的嚴重性
也就是會將央行持續降息的訊號 解讀等同於經濟危機的再度來臨
此時人們會開始做出與央行預期相反的行為"緊縮荷包不消費"
進而產生所謂的"現金偏好"
流動性在此時已被卡住不得動彈沒有出路
進而產生嚴重的全面性的通貨緊縮
房地產黃金白銀等實體資產的價格絕對會從高點無情的大幅自由落體
如果央行升息 那就只是讓這些情況更提早發生罷了 結果並沒有太大的不同
要了解金融市場 一定要有循環的概念
此時此刻
我們處於一個人口紅利即將消失
資金隨時可能被嚴重抽離的十字交叉口路上
買房 真的不是一個好投資
真要買? 等個15年之後差不多
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